Bé, he portat com un mes i mig, contractat per uns veïns, per calcular el que passava en una zona afectada per el POUM (Pla d'Ordenació Urbanística Municipal) d'Igualada, així com he estat assessorant una mica a gent afectada a d'altres zones i he quedat bastant sorprès. De moment, aquest POUM ja ha estat retirat... i esperem que ningú el desenterri.
Primer he de dir, que he actuat com a tècnic, no tenint cap interès en cap resultat, i segon, que no tinc cap propietat ni visc a la zona on s'actua, pel que no soc afectat.
Com vaig actuar?
El primer que vaig fer, va ser repassar una mica l'agenda econòmica del POUM. Primera sorpresa: l'agenda econòmica que afecta el valor de totes les zones afectades (uns 982.602 m²) ocupa 26 planes... una mica menys del que ocupa una taxació hipotecària d'un aparcament de 10m²!!! Segona sorpresa: Els valors de venda dels pisos, són preus del 2008 i el dels locals comercials, del 2007 (quan el mercat estava inflat a més no poder) Tercera sorpresa: Quan es desenvolupa un pla a més d'un any vista, es penalitzen els càlculs (càlcul Residual Dinàmic, segons la norma hipotecària), ja que una inversió, quant més temps passa, més incertesa crea. Aquest càlcul que fa que els valors disminueixin, no existeix!
Bé, sembla que algú no ha fet els deures... o que els ha fet, manipulant les xifres per a que doni el que a ell li interessa
El segon, va ser mirar les zones afectades. Primera sorpresa: La llei obliga a la construcció d'un mínim de 30-40% com a protecció oficial... a Igualada, s'obliga el 50%!!! Segona sorpresa: Una zona on ara es poden construir 18.500m² amb la nova normativa, només s'en pode construir 11.000m² (dels quals 1.100m² els han de donar a l'ajuntament) Tercera Sorpresa: S'ha d'urbanitzar tot de nou, a càrrec dels veïns... es a dir, que han de pagar tota la urbanització de la zona... com si estiguessin vivint en un bosc, fins ara!!! Quarta Sorpresa: Obliguen a fer-ho tot en 3 anys des de l'aprovació (enderrocar el que existeix, urbanitzar i construir-hi el que es proposa al pla). Cinquena Sorpresa: Obliguen a enderrocar totes les edificacions existents, excepte una de 6 PISOS d'alçada, quan les noves edificacions, només podran tenir 2 PISOS!!! Sisena Sorpresa: Obliguen a fer parcs públics a una zona on ja n'hi ha 1 a cada illa veïna i obliguen a eixamplar un carrer que s'acaba a la següent cantonada (eixamplar un cul de sac... fantàstic, no?).
Per acabar, va venir el torn dels números. Es va valorar el que tenen actualment els veïns (en el cas que era possible, fent servir els números que posava el POUM -no em diguessin que feia servir números partidistes- i on no, aplicant la normativa hipotecària, però fent servir un 33% més de mostres de les que obliga la norma -per evitar suspicàcies-) i les seves propietats pugen més de +10.000.000€. Llavors, vaig fer els números que faria un promotor, que és qui pot executar la urbanització, fent servir els números del POUM i la metodologia que li exigiria un banc per a concedir-li un crèdit per a fer-ho (comptant despeses, cessions, indemnitzacions...) El resultat -3.000.000€. És a dir, el promotor, hauria de posar diners de la seva butxaca; crec que els bancs no farien massa cua per a aconseguir un client on els números són de pèrdues i tampoc trobaríem masses promotors interessats en un negoci similar. INVIABLE
Després d'aquestos resultats, els veïns, van creure procedent, protestar i presentar al·legacions.
Al proper escrit, us posaré com vaig veure (des del meu punt de vista) la reacció dels diferents afectats (polítics, afectats, tècnics...)
Cap comentari:
Publica un comentari a l'entrada