d'Hipoteques i Dacions (capitol 1: d'on venim)

Primer anem a explicar que és una dació: doncs és la liquidació d'un deute a canvi d'un bé (en el cas que ens afecta es tractaria d'entregar a la entitat financera l'habitatge a canvi de liquidar el deute pendent).

En segon lloc explicaré que és un préstec hipotecari: Es tracta d'un préstec monetari (generalment a càrrec d'una entitat financera -ja que són, normalment, qui disposa de més disponibilitat de diners-) amb una garantia de pagament (normalment un immoble o edificació). La hipoteca és la garantia en si. Lo habitual és que al ser una empresa, la entitat vulgui tenir uns guanys a canvi de deixar els diners (possiblement una ONG poder demanaria un interès que no superés l'EURIBOR -si no demanés això, tindria directament pèrdues- pels diners prestats, però no he vist masses ONG fent préstecs hipotecaris). Ah, l'EURIBOR és el tipus d'interès de la zona Euro (és a dir, l'interès que cobra un banc a un altre per deixar-li diners)

Ara farem un esborrany de la situació els darrers 10 anys: s'ha construït com mai s'havia arribat a fer en aquest país (aprx. 5.000.000 d'habitatges, al mateix temps que va aparèixer un rumor que deia "el totxo mai baixa" -crec que s'hauria de fer ús sovint de les hemeroteques per veure la realitat i no deixar-nos enganyar per llegendes urbanes-). També va haver-hi un gran augment de població (principalment immigració) d'aprox. 4.800.000 persones; és a dir, que ni l'increment de població (i suposant que a cada habitatge només hi visqués una persona, fet poc creïble quant moltes persones sol·licitaven precisament un reagrupament familiar) justificaven tants habitatges, ni que els preus només augmentessin: dada que contradeia les teories econòmiques que diuen que quan la oferta supera la demanda, la tendència de preus és a la baixa. Però com ja sabem, això no passava, si no que els preus augmentaven i la gent volia comprar abans no augmentessin més, així que anava a una entitat financera a demanar un préstec hipotecari; llavors, la entitat, feia taxar la finca objecte de garantia de pagament de la hipoteca (per una empresa homologada pel banc d'Espanya) per saber el valor d'aquesta finca i així vincular-ho al l'import que podia deixar (en alguns casos de més del 100%... és a dir deixaven més que el valor de la finca) això vol dir que la persona, demanava uns diners que havia de tornar amb uns interessos, que en alguns casos, podien superar el valor de la mateixa garantia (pis o casa)!! Cap problema... si seguim com a mínim amb els mateixos ingressos amb els que comptàvem quan vam signar la hipoteca i els interessos de la mateixa no pateixen increments considerables... però les coses, van canviar...

La guerra del POUM -vista per un tècnic- (1)

Bé, he portat com un mes i mig, contractat per uns veïns, per calcular el que passava en una zona afectada per el POUM (Pla d'Ordenació Urbanística Municipal) d'Igualada, així com he estat assessorant una mica a gent afectada a d'altres zones i he quedat bastant sorprès. De moment, aquest POUM ja ha estat retirat... i esperem que ningú el desenterri.







Primer he de dir, que he actuat com a tècnic, no tenint cap interès en cap resultat, i segon, que no tinc cap propietat ni visc a la zona on s'actua, pel que no soc afectat.
Com vaig actuar?
El primer que vaig fer, va ser repassar una mica l'agenda econòmica del POUM. Primera sorpresa: l'agenda econòmica que afecta el valor de totes les zones afectades (uns 982.602 m²) ocupa 26 planes... una mica menys del que ocupa una taxació hipotecària d'un aparcament de 10m²!!! Segona sorpresa: Els valors de venda dels pisos, són preus del 2008 i el dels locals comercials, del 2007 (quan el mercat estava inflat a més no poder) Tercera sorpresa: Quan es desenvolupa un pla a més d'un any vista, es penalitzen els càlculs (càlcul Residual Dinàmic, segons la norma hipotecària), ja que una inversió, quant més temps passa, més incertesa crea. Aquest càlcul que fa que els valors disminueixin, no existeix!
Bé, sembla que algú no ha fet els deures... o que els ha fet, manipulant les xifres per a que doni el que a ell li interessa
El segon, va ser mirar les zones afectades. Primera sorpresa: La llei obliga a la construcció d'un mínim de 30-40% com a protecció oficial... a Igualada, s'obliga el 50%!!! Segona sorpresa: Una zona on ara es poden construir 18.500m² amb la nova normativa, només s'en pode construir 11.000m² (dels quals 1.100m² els han de donar a l'ajuntament) Tercera Sorpresa: S'ha d'urbanitzar tot de nou, a càrrec dels veïns... es a dir, que han de pagar tota la urbanització de la zona... com si estiguessin vivint en un bosc, fins ara!!! Quarta Sorpresa: Obliguen a fer-ho tot en 3 anys des de l'aprovació (enderrocar el que existeix, urbanitzar i construir-hi el que es proposa al pla). Cinquena Sorpresa: Obliguen a enderrocar totes les edificacions existents, excepte una de 6 PISOS d'alçada, quan les noves edificacions, només podran tenir 2 PISOS!!! Sisena Sorpresa: Obliguen a fer parcs públics a una zona on ja n'hi ha 1 a cada illa veïna i obliguen a eixamplar un carrer que s'acaba a la següent cantonada (eixamplar un cul de sac... fantàstic, no?).

Per acabar, va venir el torn dels números. Es va valorar el que tenen actualment els veïns (en el cas que era possible, fent servir els números que posava el POUM -no em diguessin que feia servir números partidistes- i on no, aplicant la normativa hipotecària, però fent servir un 33% més de mostres de les que obliga la norma -per evitar suspicàcies-) i les seves propietats pugen més de +10.000.000€. Llavors, vaig fer els números que faria un promotor, que és qui pot executar la urbanització, fent servir els números del POUM i la metodologia que li exigiria un banc per a concedir-li un crèdit per a fer-ho (comptant despeses, cessions, indemnitzacions...) El resultat -3.000.000€. És a dir, el promotor, hauria de posar diners de la seva butxaca; crec que els bancs no farien massa cua per a aconseguir un client on els números són de pèrdues i tampoc trobaríem masses promotors interessats en un negoci similar. INVIABLE
Després d'aquestos resultats, els veïns, van creure procedent, protestar i presentar al·legacions.

Al proper escrit, us posaré com vaig veure (des del meu punt de vista) la reacció dels diferents afectats (polítics, afectats, tècnics...)

Que es el POUM? és bo?

Els Plans d'Ordenació Urbanística Municipal o POUM són una eina que tenen les administracions, per a la organització urbaística integral del seu territori (és a dir, en cristià, que són les normes que es posen a un municipi i que et diuen que s'hi pot construir, les alçades dels edificis, amplada dels carrers, on hi ha zones verdes, escoles...) i normalment, ja inicia unes directrius, de com voldrà que vagi creixent la població.
Com funciona una actuació urbanística?
Per normativa, quan es fa una actuació d'aquestes, a les zones afectades, s'han de fer unes cessions per a nous carrers, zones verdes, equipaments i serveis. Així, un propietari d'un terreny de 1000m2, pot ser que es quedi amb 500m2, ja que la resta, servirà per fer carrers i d'altres instal·lacions. Una vegada hem fet aquestes cessions, ja pots començar a fer els carrers (a pagar per el propietari). I QUAN CONSTRUÏM? la norma, diu que del que construeixis, com a mínim el 40% ha de ser protecció oficial. Així, dels 500m2 que et queden, podràs fer-ne 300m2 i vendre'ls a preu de mercat, i els altres 200m2 a preu que marqui la Generalitat. Això és tot? Encara no... per llei, el 10% del que edifiques, ho has de donar a l'administració (normalment, l'ajuntament)... així, hem passat de tenir un terreny de 1.0002, a un de 450m2, dels quals 180m2 són de protecció oficial i 270m2 de lliure mercat... però ja sabem que 1m2 de pis, és més car que 100Kg de blat... hem sortit guanyant!!
Quan és bo això? Doncs això és bo, quan la població vol créixer, i té, per exemple terrenys agrícoles. Passar d'un terreny rústic a un residencial, sol ser positiu pels propietaris.
I quan s'actua en un terreny que ja és residencial?
Això es complica!! Els propietaris, ja han pagat, fa uns anys, uns carrers, clavegueram... així, si un propietari d'una casa de 200m2, ha de cedir per exemple un 40% per carrers, serveis o infraestructures, es queda amb una casa de 120m2!! Però ara, a més, ha de construir el 40% de protecció oficial... i donar-ne el 10% a l'administració. Així, ara tenim que la casa de 200m2 ha passat a ser un habitatge de 64,8m2 i un altre de 43,2 que serà de protecció oficial... i a part, el propietari ha de pagar les obres, els carrers i les zones verdes!!!
Sempre és tant dolent actuar en zona urbana?
NO, es clar... el que s'ha de fer, és una normativa, per a que aquest senyor amb una casa de 200m2 de planta baixa, pugui fer, per exemple 300m2 de pisos... així, el valor dels pisos (encara que una part sigui de protecció), compensarà el valor de la casa i les despeses.
I que passa a Igualada?
A Igualada, es fa un pla a zones urbanes (és a dir, no tenim camps de blat que passen a ser zones edificables; s'actua a zones de la ciutat, que ja són part de la ciutat) on hi ha habitatge i d'altres zones on hi ha indústria.
I és bo o dolent?
Cas a) Propietaris d'habitatge: Segons la normativa proposada i les zones que he estudiat, és una ruïna (es pot edificar molt menys que el que permet la normativa actual); és com el cas que he comentat abans, on un propietari d'un habitatge de 200m2 es queda amb un de 108m2, havent pagat de nou els carrers, zones verdes i enderroc i construcció del nou habitatge... amb la peculiaritat, que a Igualada, el 50% de la nova construcció, és de protecció oficial, així, el pobre propietari, passarà a tenir 54m2 de casa que pot vendre al preu que vulgui i 54m2 a preu de la Generalitat.
Cas b) Adoberies: Ja sabem com està el mon dels blanquers, els pobres van haver de pagar fa poc una depuradora. Molts refiaven que amb una nova ordenació, que permetés que una zona industrial passés a ser habitatge, podrien vendre una part de les naus i així, vendre habitatges per a sanejar una mica les seves necessitades butxaques. I QUE S'HAN TROBAT? Doncs exactament igual que els propietaris d'habitatge; es queden sense industria, i les despeses i cessions són tantes els hi és inviable.
Ningú guanya?
Crec que no és bo que la industria i parts dels propietaris d'una població, s'arruïnin o desapareguin. Tot i això, intentant ser positius, poder els únics beneficiats, serien els veïns que viuen a prop de les zones afectades (que no els veïns afectats), que es tindran carrers més amples i zones verdes, sense necessitat de posar-hi un duro (a costa dels seus veïns, això si)
Com quedaria Igualada?
1.- Sense industria adobera i perdent una part de terreny industrial a la zona de Les Comes (deixem de ser productors/distribuidors... a que ens dediquem llavors? Turisme? Assafates al nou aeroport corporatiu? constructors per a fer el nou POUM? I quan s'acabi, a immobiliàries, per vendre'ls)
2.- 8.000 habitatges per vendre (segons càlculs d'un company, 6.000 del POUM i 2.000 que ja es troben disponibles ara)
Deixa'm que t'expliqui un truc que em va comentar en Gonzalo Bernardos -catedràtic d'economia de l'UAB i assessor de grans companyies immobiliàries- suposarem Igualada amb 40.000 habitants i la premisa que en compres d'habitatge l'obra nova, sol suposar un 60% (la resta, és segona ma).
En un any excel·lent, les vendes d'habitatge, són d'un 7% de la població, així, Igualada, necessitaria en un any molt bo 1.680 habitatges nous per vendre (com els anys 2004 a 2007)
En un any normal, les vendes són d'un 4%; necessitaríem uns 960habitatges nous (1995 a 2003)
En un any dolent, les vendes són de 1%; necessitaríem 240 habitatges nous (1992-1994)
En un any pèssim, les necessitats poder anirien d'un 0,1% al 0,25%; com a molt 60 habitatges nous (2008 - actualitat)
Així, suposem que tenim aquestos 8.000 habitatges que la crisi duri 1 any més, passem a uns 3 anys dolents i uns 3 normals i després, 3 anys d'època molt bona i tornem un cicle dolent... hauríen passat més de 17 anys per a vendre els 8.000 habitatges!!!
Treu tu mateix les conclusions de si aquest POUM és bo o dolent... o millor, fes els teus números!!!

Saps quan val el teu pis?

Si has comprat un pis (nou o semi-nou) fa poc, a l'Anoia, i vols saber si has fet una bona compra, he estat fent uns càlculs que et poden ajudar una mica; són números fets segons dades subministrades recentment del que cobra la empresa constructora per a fer l'obra, el que val un projecte, els tècnics que dirigeixen l'obra i els permisos així com el preu que hauria de tenir el solar (un preu just i equilibrat) i un benefici correcte que hauria de tenir el promotor (ja que fa una inversió, ha de tenir un benefici, és just) sense la especulació dels últims anys.

Segons els meus números (amb un marge d'un 10% per sobre o per sota) els valors són:
Pisos entre 40-60m2 uns 2.000€/m2 (construïts)
els de 60-80m2 uns 1.900€/m2 (construïts)
i els de 80-100m2 uns 1.800€/m2 (construïts)

Aquestos però, són uns preus teòrics, del que considero, ha de ser un preu correcte. El problema dels últims anys,on la especulació era la que regia els preus, és que tots volien uns grans marges de beneficis (els constructors, eren els que menys s'emportaven, al contrari que els propietaris de solars -amb uns preus exorbitants, però que es pagaven- i els promotors -amb uns beneficis d'un 30-40%- eren qui acostumaven a tenir forces guanys) actualment però, hi ha promotors que, malgrat reduir, o fins i tot deixar de tenir beneficis, no poden actualment, abaixar els seus preus ja que el preu al que han comprat el terreny, és tant elevat, que perdrien diners...
Si teniu alguna qüestió sobre el tema o algun tema relacionat, sobre el que tingueu dubtes, ja sabeu on trobar-me!!

La bombolla inmobiliària a l'Anoia

Avui fa tot just un any, vaig fer un treball per uns advocats, per a veure l'evolució dels preus, d'un xalet, des que el van començar a construir (cap a finals del 2005) fins que l'acabaren i com a extra, a preu actual (fa un any)
Ja sé, que els valor màxims, es van assolir cap a la primavera del 2007... i a partir de llavors, van començar una lleugera davallada fins a finals d'any, on aquesta, ja no era gens lleugera on ja la caiguda era ostensible.
Ja se sabia que el mercat anava cap a baix, però la sorpresa, va ser que els valors de venda, havien caigut, des de primavera del 2007 a tardor del 2008 entre un 40-45% (realment, jo m'esperava sobre un 30-35%)
Ara, m'estic plantejant (si el temps m'ho permet) un altre estudi, per a veure l'evolució a dia d'avui... i per seguir esbrinant si les meves teories sobre la bombolla van molt errades, o no tant!!

Una obra a Jorba...

avui he signat un petit projecte a Jorba (rehabilitar una teulada). Aquest encàrrec em va arribar gràcies a uns excel·lents paletes, però no coneixia al propietari, encara que em van dir que no anava bé de diners, així que vaig trucar al col·legi, perquè m'orientessin sobre els honoraris, i em van dir que l'import seria de 1.500€ (IVA a part)
Coneixent la situació econòmica del propietari i que sense el projecte, el paleta no podria treballar, em vaig ajustar al màxim, per a no perdre diners (entre 600 i 700€ -depenent de les visites, i dels quals 200€ ja se'ls queda el col·legi en concepte de "visats"). Al proposar-li aquest descompte a la propietària, em va titllar de mafiós, de corrupte... bé, menys maco, em va dir de tot. Al final, per a tenir menys problemes, l'hi ho vaig deixar tot per 600€; llavors, em va dir que a sobre, era un incoherent, ja que inicialment, li havia dit també els 700€!!
Imagina't la meva cara... i jo que quan algú em fa un descompte l'hi ho agraeixo.
Bé, ja ho saps, en aquest temps de crisi i/o crispació, abans d'acceptar un encàrrec, es bo saber si el client està en tractament... i si aquest funciona (i si no és efectiu, que l'hi confiti un altre els seus problemes) Ara és moment de tocar ferro, que no surtin complicacions a l'obra... i planificar les visites, per no coincidir amb aquesta clienta a l'obra!!!

Cèdules d'habitabilitat

El proper 9 d'Octubre, entra en vigor el decret 55/2.009 sobre les condicions d'habitabilitat, on s'endureixen les condicions de les edificacions per a ser considerades vivendes (principalment en obra nova)
La cèdula d'habitabilitat, és com la ITV de les vivendes; un paperet (de tamany 1/3 de A4) on es certifica que on vius, es pot considerar vivenda, així com el nombre de peces (habitacions, cuina, bany...) i el màxim d'ocupants. Actualment, caduca als 15 anys; si la cèdula és anterior al 2.003, caduca als 10 anys.
Qui està obligat a tenir-la? Tots els propietaris que tinguin vivendes. Però realment, on es penalitza actualment, és quan s'intenta contractar algun servei (aigua, gas, llum...) es lloga la vivenda o es transmet (compra-venda, donacions, cessions, herències) on el notari es negarà a firmar sense la cèdula. Així, en els últims casos, és imprescindible; si no, és aconsellabe però no imprescindible.
Quan es triga en obtenir-la? Normalment un mes (si no hi ha cap requeriment d'habitatge)